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物业百科

Property encyclopedia

经历重重难关成立后,小区业委会有哪些具体工作?到底做些什么?

:一个小区的业委会经历重重难关,终于成立了。小区里的工作千头万绪,不知道从哪儿开始,也不知道怎么开展工作,为此,小策今天总结一下业委会成立以后面临的几大工作任务。

一、制定小区“宪法”

业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约、表决规则等。

二、制定业委会上墙制度

制定合理的业委会办公制度,正常运行制度。业委会不是一个企业,也没有一个法律地位,它存在着许多空白区域,几个委员都是业主选出来的,谁也难以约束谁,只能依靠小区的议事规则、国家的物权法、当地制定的物业管理条例,来细化小区业委会的办公管理制度,在制度下约束和指引下工作和行动。

业委会办公室上墙制度包括:业主大会档案资料管理制度、业主委员会成员廉洁自律制度、业主委员会会议制度、业主委员会日常接待制度、业主委员会信息公开制度、业主委员会印章管理制度、业主委员会成员分工、业主委员会财务管理制度。

三、清理小区的资产

业委会成立以后,首先要弄清楚小区的规划设计和小区的全部资产,并拿到小区范围的红线图纸。

a、小区的车位信息。哪些车位是私有的,哪些车位是公共的,哪些车位是人防工程,它们的收费标准是多少。

b、小区里的物业用房情况,除了物业管理用房,是否还有小区业主公共的物业,或者商业用房,或者可供于租赁的设施设备。

c、小区的公共设施,公共收入项目等。有哪些公共设施,有哪些项目具有公共收入,比如具有广告费,临停车位费,商业用房和其它租赁收益的项目。

四、制定物业服务合同

制定并签署同物业公司的物业服务合同首届业委会的工作比较繁琐和艰巨,许多工作具有开创性,需要居委会、开发商、物业公司的支持或者配合。最重要的是同物业公司制定和签订小区物业服务合同,这个合同将是小区物业公司的行动指南和工作准则,物业公司的服务好坏,很多时候来自这个合同的签订

a、物业管理服务合同的详细信息。

b、小区物业公司的人员编制图,物业公司的员工组成构架图。比如前台人员,财务人员,水电工,绿化工,保安人员的人数和人员构成。

c、物业管理服务合同的附件。包含物业公司的工作细则,如小区广告费用,停车费用,公共收入的费用如何分成和提取,与物业公司的其他项目,或者与物业公司的子属公司进行工作约定构成的附件。

d、跟物业公司的其他工作上的约定。

五、监督物业工作

监督物业公司的工作。对物业公司的各项工作进行抽查或者进行全方位工作监督

六、接待业主咨询和建议

积极应对小区业主的接访投诉工作

a、制定接访时间和接访规则。什么时间,什么地点,如何操作,如何处理等。

b、对业主的投诉和意见,如何与物业公司进行沟通处置。

七、召开业主大会

召开小区一年一度的业主大会。业主大会的内容议题的制定,业主大会召开的方案和详细实施计划。

八、制定维修计划

对小区一些公共设施中大型维护项目,制定维护计划

a、对小区的公共设施设备进行检查,是否需要非正常的维护或者改善。

b、对一些非正常的维护项目进行评估,费用的来源、如何支出以及如何操作,并进行公示说明。

九、财务管理

制定小区的理财计划,公示所有的收入与支出等财务报告。小区里的财务可能包含两大部分。

a、小区的公共维修基金,这是小区最大的一笔资产,现阶段由政府和银行监管,其实就是在躺在活期存折里睡大觉,取出来难,使用也难,还不断贬值。这个项目现在似乎有松动迹象,是否转由小区业委会理财有了希望。

b、小区公共收入的账号。因为小区维修基金帐户存入之后,取出来使用非常困难,所以现阶段很多小区业委会成立之后,会另外设立一个小区公共收入帐户,便于在小区维护公共设施或者支付业委会的办公经费。这个收支一般是透明的,毎月公布或者毎季度要公布的。

c、小区里的公共收入如何理财是一个争议大,矛盾不小的问题,请慎重考虑。有的小区公共收益少,问题不大,有的小区公共收益大,几十上百万的资金操作不当容易引发矛盾和纠纷。

十、对物业服务质量进行评估

对小区物业公司进行评估,并且制定考核制度。对物业公司进行续聘或者改聘的评估。这个项目尽量避免矛盾激化,有条件的尽可能邀请街道或者居委会一同参与进行。